Cobrança de ITBI em Balneário Camboriú: Entenda a decisão que cancelou cobrança indevida
Cobrança de ITBI em Balneário Camboriú: TJSC Confirma Ilegalidade de Arbitramento Unilateral
Quem compra um imóvel em Balneário Camboriú sabe que o mercado imobiliário possui altas movimentações, e além do valor do bem, o comprador precisa de preparar o bolso para o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O grande problema é que, de forma frequente, o Município desconsidera o valor real da venda e cobra o imposto com base em uma estimativa própria e muito superior.
Se você comprou um imóvel recentemente e o valor cobrado de ITBI foi calculado sobre uma base de cálculo estipulada unilateralmente pela prefeitura, saiba que você pode ter direito à restituição do valor pago a maior.
Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) reafirmou a ilegalidade dessa prática.
1. Entenda o Caso: A Decisão do TJSC
No julgamento em questão, o Município de Balneário Camboriú recorreu de uma sentença que o havia condenado a devolver os valores cobrados em excesso a um contribuinte (Ação de Repetição de Indébito). A prefeitura alegou que o seu processo administrativo de avaliação e o arbitramento do valor do imóvel eram regulares.
No entanto, o TJSC negou provimento ao recurso do Município, fixando duas premissas jurídicas fundamentais:
Presunção de Boa-Fé do Contribuinte: O valor da transação declarado pelo comprador goza da presunção legal de que é condizente com o valor real de mercado.
Proibição de Arbitramento Unilateral: O Fisco não pode, por mera vontade ou tabelas internas (como o Valor de Referência), estipular uma base de cálculo maior de forma automática.
Para afastar o valor declarado pelo comprador, a prefeitura é estritamente obrigada a instaurar um processo administrativo próprio, garantindo ao cidadão o direito de defesa e do contraditório antes de emitir a guia com valor majorado.
2. O Alinhamento com o Superior Tribunal de Justiça (STJ)
Esta decisão do Judiciário catarinense está em perfeita harmonia com o entendimento pacificado pelo STJ. A corte superior fixou que:
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado (geralmente o valor da compra e venda declarada);
O Fisco não pode adotar como base de cálculo o valor venal utilizado para o IPTU, nem um valor de referência estipulado unilateralmente.
3. Como Identificar se Você Pagou ITBI Abusivo?
O golpe no bolso acontece de forma simples: você adquire um apartamento em Balneário Camboriú por R$ 1.500.000,00 (valor real da transação). Ao solicitar a guia do ITBI, a prefeitura emite a cobrança calculada sobre um "Valor de Referência" de R$ 2.000.000,00.
Se você pagou a alíquota de ITBI (que na maioria dos municípios é de 2% a 3%) sobre essa diferença criada pelo município, você foi lesado.
4. O Caminho para Recuperar o Seu Dinheiro
Se você se identificou com essa situação, o caminho para reaver o montante pago injustamente é a Ação Declaratória e Condenatória de Repetição de Indébito.
Por meio dela, o seu advogado demonstrará ao juiz o valor real do negócio (através do contrato de compra e venda, transferências bancárias e escritura) e exigirá que o Município devolva a diferença cobrada a maior, corrigida monetariamente.
Análise Técnica: O prazo para requerer a restituição do ITBI pago a maior é de 5 anos, a contar da data do pagamento da guia abusiva. Não perca o direito por decurso de prazo.
Documentação Necessária: Para ingressar com a ação, guarde a cópia do contrato de compra e venda, o comprovante de pagamento do imóvel, a guia do ITBI emitida pela prefeitura e o comprovante de pagamento do imposto.
Fonte: Jurisprudência sedimentada do TJSC e do Superior Tribunal de Justiça.
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