Holding precisa de CRECI? Entenda a Ilegalidade da Multa do CRECI
Por Que Empresas de Bens Próprios e Holdings Não Devem Pagar Multas Administrativas
É uma cena que se repete em todo o país: empresários que constituem uma Holding Patrimonial ou uma empresa de administração de bens próprios para proteger o patrimônio familiar são surpreendidos por uma autuação do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). O conselho costuma aplicar multas pesadas sob o argumento de que a pessoa jurídica estaria exercendo a atividade de intermediação imobiliária sem o devido registro técnico.
No entanto, o Poder Judiciário tem imposto limites severos a essa atuação dos conselhos. A jurisprudência já pacificou que empresas que gerenciam os seus próprios imóveis ou participações societárias estão totalmente dispensadas de vínculo com o CRECI.
1. O Fato Gerador da Obrigação: Atividade-Fim
O critério legal que define a obrigatoriedade de registro em qualquer conselho profissional está previsto no artigo 1º da Lei nº 6.839/1980. A vinculação é determinada pela atividade básica (atividade-fim) da empresa ou pela natureza dos serviços que ela efetivamente presta a terceiros.
No caso das Holdings, administradoras de bens ou empresas de participações (como as de compra e venda de imóveis próprios), a realidade jurídica é muito clara:
Falta de Intermediação: A empresa não atua como corretora. Ela não aproxima compradores e vendedores terceiros para ganhar uma comissão (corretagem).
Gestão de Patrimônio Próprio: A pessoa jurídica apenas compra, vende ou loca os imóveis pertencentes ao seu próprio estoque ou ao seu grupo econômico.
Administrar o que é seu não é corretagem. Portanto, o CRECI não possui qualquer poder de polícia ou ingerência sobre essas sociedades.
2. A Ilegalidade da Autuação e o Cancelamento da Multa
Quando o CRECI emite um auto de infração contra uma holding, ele comete um ato administrativo nulo. Na Justiça, as decisões são pacíficas no sentido de cancelar integralmente a multa aplicada e determinar que o conselho se abstenha de cobrar anuidades.
Os tribunais entendem que a exigência de registro para quem faz a gestão de patrimônio próprio fere o princípio constitucional da livre associação e do livre exercício da atividade econômica (Art. 5º, XIII e XVII da CF).
3. Como Agir se a Sua Empresa For Notificada ou Multada?
Se o fiscal do CRECI bater à sua porta ou se você receber uma notificação de cobrança pelo correio, o pior caminho é efetuar o pagamento da guia por medo de sanções. O pagamento imediato pode ser lido administrativamente como uma aceitação da culpa, dificultando a recuperação dos valores.
O protocolo correto exige uma reação técnica:
Defesa Administrativa: Apresentar a alteração contratual da empresa demonstrando que o objeto social é estritamente voltado a bens próprios ou participações, e que não há atividade de intermediação para terceiros.
Ação Judicial de Anulação: Caso o conselho rejeite a defesa (o que ocorre na maioria das vezes em âmbito interno), deve-se ingressar com uma ação na Justiça Federal para que o juiz declare a desnecessidade de registro e anule a penalidade de forma definitiva.
Os conselhos profissionais dependem da arrecadação de multas e anuidades e, por isso, costumam esticar os limites da lei para alcançar o maior número de CNPJs possível. Reconhecer que a sua holding ou administradora está fora do raio de alcance do CRECI é uma medida vital de conformidade legal e saúde financeira.
Análise de Especialista: Holdings familiares focadas em planejamento sucessório e blindagem patrimonial costumam ter o CNAE de "Aluguel de imóveis próprios" ou "Holdings de instituições não-financeiras". Nenhum desses códigos obriga o registro no CRECI.
Atenção à Dívida Ativa: Se você ignorar a multa do conselho, ela será inscrita em Dívida Ativa da União e poderá gerar uma Execução Fiscal Federal, com risco de bloqueio de contas da empresa. Ação rápida evita o prejuízo.
Fonte: Entendimento consolidado com base na Lei nº 6.839/1980 e na jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
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